Купуючи квартиру, завжди виникають ризики. І не важливо, купуєте ви нерухомість через ріелтерські агентства або самостійно, ризик однаковий.
Якщо раніше, років 10 тому, ви точно купували кота в мішку та з’ясувати всю історію нерухомості було не просто, то в сучасному інформаційному суспільстві, де багато джерел інформації відкриті або перебувають у відносно вільному доступі, убезпечити себе стало простіше.
Нижченаведені обставини в сукупності, дозволять уникнути шахраїв і мінімізувати свої ризики при купівлі житла.
На що необхідно звернути увагу вибираючи і купуючи нерухомість?
Перше. Документи.
Вони повинні підтверджувати право власності на нерухомість. Перевірте чи зареєстровано право власності в реєстрі нерухомості. Якщо право власності було набуто до 2013 року, то в реєстрі нерухомості може і не бути записів про нього. Якщо, право власності виникло у продавця після 2013 року, додатково можна перевірити дійсність документів на нерухомість за допомогою онлайн-сервісу.
Друге. Перевірка арештів та обтяжень майна.
Обов’язково потрібно дізнатися заздалегідь, ще до угоди і передачі завдатку (авансу), чи не знаходиться житло в заставі у банку, чи не накладений арешт на квартиру (будинок) або чи не існує заборона на її відчуження. Чому це необхідно зробити заздалегідь? Тому що відомі випадки, коли саме в день угоди арешт з реєстру «випаровується», а після операції знову виникає, а «розсьорбувати» все це доведеться вже новому власнику. І якщо є на те вагомі підстави, таку угоду можуть визнати недійсною, з негавтиними наслідками саме для покупця.
Третє. Низька вартість.
Нижчою за ринкову на 20-30%. Безкоштовний сир, як відомо в мишоловці і «скупий платить двічі». Це непорушні істини.
Четверте. Дата набуття права власності продавцем.
Якщо, наприклад, продавець купив місяць-два назад квартиру і тепер її продає в терміновому порядку, то це повинно насторожити покупця. Причини швидкого продажу нерухомості можуть бути звичайно різні, але звернути увагу на це варто. Може це шахрайська схема перепродажу незаконно отриманої нерухомості або продавець купивши квартиру дізнався, що вона незаконно була йому продана і намагається швидко, до суду або кримінальної справи її продати.
П’яте. Спілкування не з власниками і туманне пояснення про місце його знаходження.
Так, багато квартир продають за дорученням через агентів з нерухомості, родичів або інших довірених осіб і нічого такого само по собі в цьому немає. Але варто перевірити довіреність на її дійсність.
Шосте. Перевірка власника майна.
Щоб не стати жертвою шахраїв або недобросовісних продавців, перевіряти слід не тільки саму нерухомість, а й власника нерухомості безпосередньо.
Може щодо нього є цивільні справи про стягнення грошових коштів або в суді вже оскаржується право власності продавця на квартиру (будинок). Або розглядається кримінальна справа, мірою покарання за яке конфіскація майна. А може власник вже знаходиться в Єдиному реєстрі боржників? Все це необхідно враховувати.
Сьоме. Щоб виключити можливі майбутні суперечки між подружжям, необхідно з’ясувати, чи не купувалася нерухомість у шлюбі. Якщо так, то чи є згода другого з подружжя на продаж квартири (будинку).
Восьме. Необхідно також довідатися, хто зареєстрований в об’єкті нерухомості та їх кількість.
Крім власника в житлі можуть бути зареєстровані і інші члени сім’ї, яких краще зняти з реєстрації до угоди, в іншому випадку, їх доведеться «виписувати» з квартири (будинку) в судовому порядку. Якщо в житлі зареєстровані діти, то продаж такого житла можливий тільки за згодою органів опіки та піклування.
Способи і інструменти перевірки майна, продавця, довіреної особи і продавця нерухомого майна.
1. Перевірка достовірності документів на нерухомість (свідоцтва, витягу про реєстрацію нерухомості в реєстрі нерухомості) — https://rrpdoc.informjust.ua.
2. Перевірку наявності зареєстрованих прав власності на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, наявності / відсутності застав, обтяжень, арештів нерухомості можна здійснити тут — https://online.minjust.gov.ua/login. Якщо потрібна допомога в користуванні реєстром, то перейшовши за посиланням знайдете інструкцію як користуватися реєстром, отримати інформацію про власника нерухомості та перевірити наявність арештів http: //єдінійреєстр.com.ua/інструкція-як-корістуватіся-реєстро/#more-369.
3. https://rnb.nais.gov.ua — реєстр для перевірки справжності нотаріальних бланків, у тому числі і довіреностей.
4. Перевірка власника. На сайті «Судова влада» можна дізнатися чи є по відношенню до продавця будь-які судові справи і чи не є він учасником судових спорів. Як дізнатися за прізвищем про суть спору, про судове рішення щодо особи, я вже писав в блозі, см. відповідну статтю-інструкцію http://advokat-bezuh.in.ua/instruktsiya-kak-uznat-o-date-kogda- slushaetsya-delo-io-reshenii-suda /.
5. Перевірити чи є власник боржником, чи міститься у відношенні нього інформація в Єдиному реєстрі боржників можна на сайті https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors. Більш детально про реєстр боржників див. тут — http://advokat-bezuh.in.ua/edinyiy-reestr-baza-dannyih-dolzhnikov-ukrainyi/.
Сподіваюся, ці поради допоможуть безпечно купити нерухомість самостійно і не бути ошуканим при покупці житла.